ども、ばじるです。
株式と不動産は2大投資ジャンルです。
最近本気で不動産投資やろうかと思って色々調べたので、その内容をまとめておきます。
1.利回りが低い
不動産投資で稼いでる有名個人投資家達は利回り15％とか20％の物件を開拓しています。
屋根が腐って落ちてる物件や、ゴミ屋敷で人が敬遠する物件を買って、自分でリフォームすることで格安でピカピカにしたり、
入居者が少ない物件を買い叩いたあと、周囲の樹木を切り倒して駐車場の数増やして入居者を増やしたり、
駅徒歩がすごく遠い物件をニーズのある物件に手直ししたりして利回りを稼ぎます。
あとは、不動産業者と懇意にして、相続で売却を急いでる物件などの旨味のある物件を市場に出回る前に買い付けてしまいます。
ネットで探しても2ー７％程度の物件が大半で、経費などを考えるとキャッシュフローが回らなかったり、回収できない案件が大半です。
不動産は千三つの世界。1000物件に3つくらいしか良い物件はないという所以です。
2.価値の低減
不動産は築年数が増えるほど、基本的に価値は低減します。
築30年でローンを20年組むと、返済が終わった頃にはボロ物件しか手元に残りません。
ボロ物件は賃料が低いし、修繕や管理費が高くなります。
株式は赤字でない限り持てば持つほど純資産が増えて理論上の価値は上がっていきます。
3.流動性の低さ
不動産は買って失敗したからといってすぐに売れるとは限りません。手放したくなるような物件はそもそも良い物件ではないので、買い手も足元を見てきます。
買って売る際の手数料や登記費用なども馬鹿になりません。
4.空室リスク、滞納リスク
不動産は空室や滞納のリスクがあります。毎月12万円の家賃収入で6万づつ返済するとして、空室や滞納があると月の収入が0円になるので、即座に毎月6万円のマイナスになります。
結論。
そうはいっても、ローンを完済すれば残りの家賃収入は全て自分のものだし、そのあともそれなりの価格で売却できます。
ボロアパートでも家賃下げて入居者募ればいいし、家賃は下がりにくいので景気に左右されにくいです。
株より不動産の方が安定していてリスクが少ないという人もいます。
ただ、やっぱり20年も借金とリスク抱えて、20年後も売れるかわからない。
頭金で500万とか1000万入れて20年も寝かすなら、そのままインデックスで運用して2倍近くまで増やした方がずっと楽です。
もともと土地持ちの人や相続物件がある人が大家になっていたりするし、
きちんとやるなら相当の知識と手間が必要なので、副業というより本業に近くなる。
やるとしたら、
資産1億2千万を超えて、頭金がきちんと払えて、返済比率を50％以内に抑えられるようになり、月々のキャッシュフローがマイナスになっても、かすり傷でしかない。
という状況になってからの方が良いと思いました。
極端な話、
3000万借りて2％金利が乗るだけで、年間60万円の拠出。2年で100万行ってしまいます。
だったら3000万をポンとキャッシュで出せればそれだけで運用成績が100万良くなるわけですから。
失敗してる人は、
買値が高い
借金額が7千万とか1億になってる
返済比率が高い。
そもそも騙されてる
という事例が多いです。
身の丈にあった割安物件を買うのであって、
信用取引で割高銘柄を全力で買い込むような事はしてはいけません。
複雑だけど、その分知識があれば優位に立てるし、利回りが合わなければ買わなければいい。焦って売ろうとしてる人から割安で買うこともできる。
魅力は感じつつも億るまではひたすら勉強しようと思いました。
