明けましておめでとうございます。ばじるです。
先々資産が増えたら利便性の高い港区マンションに住もうと思い、賃貸を見ていた。
家賃は20万～30万くらいかと思いきや、
2LDKでしっかりした作りのマンションだと家賃は70万くらいする。
一体だれがこんなところに住むのだろうか？
シミュレーションしてみた。
■資産家が住む場合
月の家賃が70万だったら、年間840万払うんだから、
買った方が早いんじゃないかと購入時の値段を見てみた。
すると中古で値段は3.4億円（！）でした。
70万で貸し出して利回りは2.5％ですので、概ね適切と言えます。
逆に言えば、資産が3.4億あれば、このマンションは変えないけど、
S＆P500の平均利回りが7％と考えると、うち2.5％で借りて住むことができます。
つまり資産家の場合、3.4億以上の資産を持つ人が住むことになります。
■高年収が住む場合
では、年収がいくらあったら家賃70万円のマンションに住めるのでしょうか。
年間840万円で、一般に家賃は3割に抑えると良いとされています。
年収が高いので仮に4割と考えると、840万÷0.4＝2,100万。
但し、これは手取りの話なので、額面に戻すと、
年収の40％が税金で取られてるとして、年収3,500万の人が
住むことが出来る計算になります。
もはや中規模以上の経営者か芸能人レベルですね。
■会社・事業の経費で住む場合
会社の事務所として経費で落としたり、
家賃手当を出して住めば、税金が安くて済みます。
全額経費で落とす事はまずないと思いますが、
仮にミニマムでそうだと仮定した場合、
利益の3分の1だとしても、2,520万の利益。
実際は、8％程度だとすると、1億500万の利益。
利益率15％だとだとすると、
1.6億～7億円の売り上げがあることになります。
まとめ
家賃70万円の家に住むには、
資産3.4億もしくは年収3,500万が必要。
そんなマンションが港区にはゴロゴロしている。
野村総研の統計では、資産5億以上の世帯は9万世帯いますので、1つのマンションで数十世帯あっても、吸収しきれないということですね。
家賃70万の家に苦もなく住めるというのが、お金持ちの目安になりそうです。
